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解局 - 阳光城“关键一役”

作者:admin时间:2022-02-24 11:14浏览:
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观点地产网 房地产终于迎来了连续的两日“天晴”。

11月11日数据显示,房地产板块大涨3.16%,共有116家房地产相关企业上涨,保利、招商、阳光城(000671,股吧)等8只房地产开发股票涨停,而龙头万科A也接近涨停,上涨9.54%。

政策环境吹来了春风,房企也不忘积极自救,债券回购、增持股票、大股东注资,面对滔天巨浪的房地产人正使出十八般武艺避免翻船。

11月10日,企查查信息披露,阳光城退出投上海臻百利房地产开发有限公司公司,后者由上海逐印企业管理有限公司接盘。

在股权变更前,上海臻百利房地产由阳光城集团持股83.3333%,并通过阳光城集团上海置业有限公司间接持股16.6667%;变更后,公司由上海逐印企业管理有限公司持股100%。

据观点地产新媒体了解,上海臻百利房地产是上海阳光城滨江悦的项目公司,而这个项目曾是阳光城自2012年将总部搬至上海后,打响的关键一役。

上海滨江悦往事

2014年末,阳光城通过300多轮竞价后,从首创置业、招商、华润等房企手中抢下了上述上海杨浦区项目地块,成交价21.08亿元,溢价率61.41%,楼板价4.11万元/平方米。

从溢价率看,61.41%在当时的土地市场并非高价。然而,在同年早些时候,滨江悦周边地块成交楼板价仅2.8万元/平方米。短短半年内,杨浦区地价就上涨了近五成,该地块也当之无愧地成为了杨浦区地王。

地块的各项指标都十分匹配阳光城的发展理念,该宗地位于杨浦平凉社区的丹阳路188弄,属于内环抢手的滨江住宅,距离黄浦江直线距离仅400米,周边住房虽然较老旧,但氛围很好,且不缺乏相关配套。

地块出让面积2.05万平方米,容积率2.5,计容建筑面积5.1万平方米。更为重要的是,这是一宗纯宅地,且建设要求较少,匹配阳光城快周转开发理念,并没有商业或自持要求。

对于当年在上海拿地的房企来说,其实都是一场豪赌,有的人赌对了,有的人错了。

阳光城虽然志在必得,但4.11万元/平方米楼板价与当时地块周边二手项目不到4万/元平方米的价格相比没有优势,面粉显然比面包更贵。

拿地之初,市场预测项目售价约在8万元/平方米,但从后来销售均价看,阳光城卖到了接近10万元/平方米。

据中介平台网站成交信息披露,2021年6月份,滨江悦二手成交价已经去到了14万元/平方米。

阳光城名利双收,通过高端与品质在上海打响了品牌,同时与不远处的阳光城总部大楼形成呼应。

阳光城2021半年报披露,滨江悦已经100%完工交付,累计竣工面积67235.63平方米,累计投资总金额37.99亿元,项目主要以改善型大户型为主,还有会所及游泳池等豪宅标配的配套设施。

建设时,阳光城为了项目融资曾多次进行担保。2015年2月,中信银行(601998,股吧)提供不超过14.3亿元的委托贷款,期限不超过24个月,委托贷款年利率不超过9%;12月份,中信银行再次提供了12亿元融资,均由阳光城提供担保。

2017年初,阳光城寻求了信托方助力,接受了渤海国际信托提供的不超过2亿元融资,期限不超过24个月。同年,浙商金汇信托获得了项目公司9亿元应收债权,期限不超过1年。

值得注意的是,在2015年的A股增发中,阳光城也将约5亿元募集资金投入到项目的开发。

阳光城“关键一役”

如今项目完成销售开发,阳光城选择将其剥离出上市公司,接盘方上海逐印企业管理有限公司的持有人虽然与阳光城并无直接联系,但也并非第一次从阳光城手中接过项目公司股权。

近期的9月23日,原阳光城关联子公司上海梓光企业管理有限公司的股东信息从阳光城等3家公司变更为上海逐印企业管理有限公司。该上海梓光的曾用名为上海臻子利房地产开发有限公司,间接持有嘉兴臻子利房地产开发有限公司。

据了解,嘉兴臻子利房地产开发有限公司为阳光城在嘉兴的翡丽湾项目,同样是一宗纯宅地,阳光城曾为项目公司融资进行担保。

换而言之,阳光城已经接连处置了两家已经交付的项目公司,且接盘方同为上海逐印企业管理有限公司。

除了已经成熟的项目公司外,面临资金短缺的阳光城继续在寻求信托方的帮助,如苏南阳光城置业(苏州)有限公司转让湖南中正房地产开发有限公司5%股权予五矿国际信托有限公司。

湖南中正房地产开发有限公司是由阳光城在2016年从自然人张恺和曾惠芬手中以3.7亿元收购得来,背后主要是长沙劳动广场的商住项目,住宅项目命名为阳光城檀府,仍为一宗在建项目。

阳光城目前的压力不少,在债市难以寻求到资金,只能转道回归“老朋友”信托的帮助。

此外,阳光城通过主动积极寻求债权人的支持,在实控人林腾蛟的担保下,多笔境内债都得到了展期, 12.7亿元“20阳光优”尾款ABS展期12个月,6.37亿元“18阳光04”展期12个月,5亿元“20华济建筑ABN001”展期12个月。

资料显示,阳光城在与美元债债权人的沟通中表示,11月有40亿元到期债务,目前现金余额260亿元左右,可以动用的只有6亿-7亿元,其中4亿元将用于偿还美元债,2.5亿元用于支付境内债。

海外债方面,阳光城已经完成了3只美元债券的展期,九五至尊棋牌官网平台。可以窥见,阳光城主动采取了各种措施。

阳光城对此也表示,债务展期主要在于公司出现短期流动性困难,公司基本面和生产经营并没有发生实质性的变化。

然而,实控人林腾蛟的需要解决的问题也不少,两度被动减持阳光城股权,累计减持8361.25万股,占公司总股本的2.02%。

为了解决阳光城方面的困难,林腾蛟退出了兴业银行(601166,股吧)的董事席位。此前,有从阳光城内部会议传出的消息称,林腾蛟持有兴业银行的部分股权将进行套现,所获取的约50亿元资金将会流入公司资金池中。

同时,万物云在近期递交了招股书,这也给持有4.8%股权的阳光城提供了一个退出路径。

行业“冬至”,阳光城道阻且长。

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